La Ley de Arrendamientos Urbanos, del año 1994, no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta para casos de fuerza mayor, o por la declaración del estado de alarma, sanitaria salvo que las partes hubieran previsto en el contrato una solución para esta situación, lo que difícilmente existirá.
Ante esta falta de regulación, y las consecuencia económicas que el cierre forzoso de muchos negocios ha producido, se ha apuntado como única salida la aplicación de la regla de elaboración jurisprudencial “rebus sic stantibus”, que en definitiva permite la adecuación de las cláusulas contractuales a una situación en concreto y que no se pudo prever en el momento de la suscripción del contrato; pues el cumplimiento del contrato en esa situación excepcional conlleva una excesiva carga para el obligado, contraviniendo la buena fe contractual.
Para que la regla jurisprudencial “rebus sic stantibus” sea de aplicación se precisará de una sentencia judicial, luego se deberá acudir a la vía judicial, lo que plantea serios inconvenientes, no sólo por los gastos que ello conlleva, sino por el colapso judicial que prevé tras tanto tiempo de inactividad.
De la lectura del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, se puede intuir que se busca dar solución a la conflictividad resultante del estado de alarma respecto a los arrendamientos para uso distinto a vivienda, pues muchos han sido los negocios que se han visto obligados a cerrar sus locales comerciales, y entiendo que se pretende dar respuesta a las partes para que puedan llegar a un acuerdo de pago de las rentas de los alquileres de locales durante el tiempo que dure el estado de alarma.
Así, el indicado Real Decreto-ley establece las condiciones que deberán cumplir los arrendatarios- Autónomo o PYME- para poder acogerse a las medidas, exigiéndose:
Para el caso de AUTÓNOMOS:
- Que el inmueble arrendado esté afecto a su actividad económica.
- Estar afiliados y en situación de alta en el RETA, o en una de la Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que la actividad realizada haya quedado suspendida como consecuencia del Estado de Alarma; o acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 %, en relación a la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes al año anterior, es decir, segundo trimestre de 2019.
Para el caso de PYME:
- Que el inmueble arrendado deberá estar afecto a su actividad económica.
- Que no supere los límites establecidos en el art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, es decir: (i) que el total de partidas del activo no sea superior a 4 MM €; (ii) que el importe neto de la cifra anual de negocios no supere los 8 MM €; y (iii) que el número de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a 50.
- Que la actividad realizada haya quedado suspendida como consecuencia del Estado de Alarma; o acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 %, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes al año anterior, es decir, segundo trimestre de 2019.
Por el otro lado, y en relación con los arrendadores, el Real Decreto-ley diferencia entre si es un gran tenedor o empresa o entidad pública, y cuando no lo es. Cuando el propietario del inmueble sea un gran tenedor o empresa o entidad pública, se establece que:
- Se podrá aplazar la renta sin penalización ni devengo de intereses.
- La moratoria se aplicará de manera automática, y afectará al periodo que dure el estado de alarma, y sus prórrogas, y mensualidades siguientes, hasta un máximo de 4 mensualidades, y
- En ningún caso se entiende una condonación de la deuda, sino que se fraccionará el pago de las rentas aplazadas en un plazo máximo de dos años, o inferior en caso de que la duración del contrato fuere inferior.
Para el caso de que el propietario no sea ni un gran tenedor, ni empresa o entidad pública, además de lo anterior:
- Se podrá disponer libremente de la fianza que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta.
En caso de disponer de la fianza, se deberá reponer el importe dispuesto en el plazo máximo de un año desde la celebración del acuerdo, o en el plazo que reste de vigencia del contrato si fuere inferior al año.
En cualquier caso, la solicitud de este aplazamiento deberá ser en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, esto es, el 22 de mayo de 2020.
Víctor del Mar.
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